Vivienda VIS vs No VIS en Colombia: cuándo conviene cada una
El sistema hipotecario colombiano divide la vivienda en dos categorías regulatorias: Vivienda de Interés Social (VIS) y No VIS. La diferencia no es solo nominal — implica tasas, subsidios, plazos, requisitos y obligaciones legales distintas. Elegir correctamente puede ahorrarte decenas de millones a lo largo del crédito.
¿Qué define una vivienda como VIS?
Una vivienda califica como VIS si su valor comercial no supera los 135 SMMLV. Para 2026, ese tope es $262.635.750 COP. El tipo de tipificación debe quedar en escritura desde el inicio.
Hay una sub-categoría: VIS Prioritaria (VIP), para inmuebles hasta 70 SMMLV (~$136 millones). Tiene aún más subsidios pero menos oferta en el mercado.
Los subsidios disponibles para VIS
Mi Casa Ya: hasta 30 SMMLV de subsidio para hogares con ingreso hasta 4 SMMLV. Cobertura tasa hasta 4 puntos durante los primeros 7 años.
FRECH (Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria): cubre 4 puntos de la TEA por 7 años.
Caja de Compensación: subsidios complementarios según afiliación. Cuantía variable.
Algunos se acumulan, otros no. Un asesor del banco puede calcular cuánto te aplicaría según tu perfil.
Plazos máximos
VIS: hasta 360 meses (30 años) — el plazo regulatorio más largo del sistema colombiano. Permite cuotas mensuales muy bajas.
No VIS: hasta 240 meses (20 años). Plazo más corto, cuotas mayores, pero el costo total es menor porque pagas menos intereses.
Cuota inicial
VIS: mínimo 10% del valor, pero con subsidios puede bajar a casi cero para hogares de bajos ingresos.
No VIS: típicamente 30%-40% de cuota inicial. Algunos bancos permiten 20% para perfiles excelentes y mayores tasas.
Tasas comparadas
Las TEAs reportadas a la SFC en mayo de 2026 muestran VIS en pesos entre 10% y 14% E.A.; No VIS en pesos entre 12% y 16% E.A. Con subsidios FRECH aplicados, la VIS efectiva puede bajar a 6%-9% durante los primeros 7 años.
Si comparas TEA pura sin subsidio, la diferencia es de 1-2 puntos a favor de VIS. Con subsidios incluidos, la brecha crece a 4-5 puntos durante los primeros años.
Cuándo elegir VIS
Cuando el inmueble que necesitas cabe en el tope VIS ($262M para 2026). Cuando tus ingresos te hacen elegible para los subsidios. Cuando quieres el plazo más largo posible (30 años) para minimizar cuota mensual.
Cuándo conviene No VIS
Cuando el inmueble supera el tope VIS o cuando tus ingresos te excluyen de los subsidios y aún así quieres financiar la compra. Cuando puedes asumir una cuota inicial mayor a cambio de un plazo más corto y menos costo total.
No VIS también es la única opción para inmuebles de alto valor (>$262M) — ahí ni hay alternativa.
Qué pasa si compras un VIS con préstamo No VIS
Algunos bancos permiten ofrecer crédito No VIS a un comprador de inmueble VIS si el deudor no clasifica para subsidios. Es legal pero pierdes los beneficios. Casi nunca conviene salvo casos muy específicos (perfil de ingreso alto que de todas formas quiere VIS por ubicación o tamaño).